Выгоды и доступность бизнес-ипотеки
Бизнес-ипотека распространена на Западе, где даже небольшие компании, не имеющие ничего, кроме бизнес-плана, в самом начале своей деятельности могут рассчитывать на кредит. При этом в качестве обеспечения у владельца принимают имеющиеся акции компании или какую-то другую недвижимость. В России данное направление относится к развивающимся.
Почему бизнес-ипотека выгодна?
По словам управляющего Ижевским филиалом «НОМОС-БАНКа» (ОАО) Олега Кудрявцева, «спрос на бизнес-ипотеку в Удмуртии со стороны малого бизнеса значительно вырос, особенно сейчас – в условиях восстановления рынков после кризиса. Многие предприниматели уже готовы строить планы развития предприятий, расширения бизнеса. А для этого им нужны «длинные» деньги. На сегодняшний день большинство банков, кредитующих малый бизнес, могут предложить в своей продуктовой линейке кредиты на приобретение объектов недвижимости».
Чаще всего к ипотеке обращаются фирмы, решившие приобрести уже арендуемые ими торговые площади и офисные помещения. Простой расчет показывает, что если рентабельность бизнеса составляет около 30 % годовых, то владельцу имеет смысл задуматься об ипотечном кредите на покупку офиса, магазина или склада. Проценты банка по ипотеке сегодня сопоставимы с величиной ежегодной арендной платы (она составляет примерно 15 % стоимости объекта). Поэтому гораздо выгоднее отдавать те же деньги за собственное помещение. Кроме того, арендная плата ежегодно растет. А процент по ипотечному кредиту останется фиксированным.
«Кредит этого рода является на сегодняшний день одним из самых актуальных и востребованных. И связано это с тем, что цены на недвижимость значительно выше относительно других видов капитальных вложений, и без участия банка бизнес, даже успешный, едва ли может себе их позволить. Как правило, это потребует либо изъятия крупных сумм из оборота, что недопустимо для бизнеса, либо значительных собственных накоплений, которые в свою очередь можноинвестировать и в других направлениях», – комментирует руководитель группы организации продаж малому бизнесу Филиала ОАО «УРАЛСИБ» в г. Ижевск Елена Лиокумович.
Для банков бизнес-ипотека также выгодна:
– бизнес-ипотека по своей структуре проще, чем жилищная ипотека, так как в этом случае отсутствует социальный аспект;
– нет ограничений по обращению взыскания на заложенную коммерческую недвижимость;
– легко реализовать залог – коммерческую недвижимость;
– чаще всего ипотечным кредитом пользуются предприниматели с относительно высокой доходностью бизнеса.
При всех ее плюсах бизнес-ипотека доступна сейчас не всем. Хотя спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса уже сформирован. Коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой, и покупка офисов – очень выгодный бизнес. Раз есть спрос, то все активнее появляются и предложения.
Главное – хорошая оценка
Приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается банком, прежде всего, с точки зрения доходности и ликвидности. Очевидно, что получить деньги на покупку, например, офисного здания класса А, уже имеющего постоянных арендаторов, нетрудно. С недвижимостью более низкой категории дело обстоит сложнее.
Если говорить об оценке заемщика, то претендовать на ипотечный кредит вправе только открытое юридическое лицо или зарегистрированный индивидуальный предприниматель. Потенциальный клиент обязан предоставить банку всю финансовую отчетность, бизнес-план, показать оборотный капитал и т. д. К этому (по разным причинам) готовы далеко не все российские компании. Они не всегда понимают, зачем банкам нужен такой объем информации.
Банки же, не имея всех необходимых сведений, не в состоянии оценить свои риски. В результате они либо отказывают в выдаче средств, либо для подстраховки повышают процентную ставку.
На каких условиях?
Что касается остальных условий, то сроки кредитования при бизнес-ипотеке короче, чем при ипотечном кредитовании жилья: наиболее распространенный срок – пять лет.
«Продукты на приобретение недвижимости, постройку зданий с длительным сроком кредитования сейчас достаточно востребованы, но далеко не все банки предоставляют финансирование на подобные цели на длительный срок, что существенно сужает возможности предпринимателей в выборе партнера», – комментирует Олег Кудрявцев.
Однако в последний год появились предложения от банков на срок до 10 лет.
Первоначальный взнос, как правило, составляет 20–30 % стоимости недвижимости. У клиента должен быть прибыльный баланс (превышение доходов над расходами), и он обязан как минимум полгода работать на рынке.
Средние процентные ставки по кредиту – 12–16 % годовых в валюте.
Почему пользуемся редко?
Высокие требования к первоначальному взносу являются одной из главных проблем, усложняющих жизнь заемщика. Кроме того, он берет на себя ряд дополнительных расходов, таких как обязательное страхование объекта залога и оплата его оценки.
Следует отметить, что риски кредитования юридических лиц под залог коммерческой недвижимости намного выше, чем при выдаче ипотечных кредитов под залог ликвидного жилья. Банки небезосновательно опасаются дефолта заемщика. Поэтому заемщик должен не только обладать гарантированным источником погашения кредита, но и обосновать его юридическую чистоту. Решающим соображением при принятии банком решения о выдаче кредита является надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости.
Другая причина очень характерна для российского бизнеса. На данный момент наибольшим спросом бизнес-ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А, как известно, большая часть этих предприятий работает по «серым» схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. Балансы юридических лиц далеки от идеала. По мнению Елены Лиокумович, «на сегодняшний день основной проблемой, тормозящей развитие рынка коммерческой ипотеки, являются, пожалуй, в большей степени юридические нюансы: документы, оформленные недолжным образом, отсутствие прав собственности на землю либо аренды, использование в бизнесе недвижимости, юридически не являющейся коммерческой».
Лизинг как альтернатива
Альтернативой бизнес-ипотеки является лизинг. Ситуацию по данному направлению нам прокомментировала Елена Никитина, руководитель операционного офиса «Ижевский» ОАО «УБРиР»: «При приобретении недвижимости в лизинг – залог, как правило, не требуется. Плюсом лизинга является возможность экономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Сумма налога на имущество за счет применения механизма ускоренной амортизации уменьшается. Также суммы лизинговых платежей в полном объеме относятся на расходы (себестоимость), уменьшая таким образом налогооблагаемую базу по налогу на прибыль».
Продвижение бизнес-ипотеки однозначно необходимо для рынка, и возможности для этого есть. Экономически Россия готова к этому. Осталось подготовиться психологически.
Людмила Шабалина